Pronájem nemovitosti a způsobené škody

Mezi nejčastější obavy pronajímatele patří strach ze škody způsobené nájemcem v nemovitosti.

Vzájemná práva a povinnosti pronajímatelů a nájemců stanovuje občanský zákoník, zejména § 2235 a další.

Pronajímatel má podle toho na začátku nájmu předat nájemci byt ve stavu způsobilém k užívání. Tím je myšleno čistý byt v dobrém stavu, v němž jsou zajištěny nezbytné služby, typicky dodávky energií, přívod a odvod vody, zajištění dodávek tepla a podobně. Pokud se na tom pronajímatel a nájemce dohodnou, lze pronajmout byt i v horším stavu, ale pak se také musí domluvit na úhradě nákladů, které nájemce vynaloží na úpravy bytu a mělo by to být zakotveno v nájemní smlouvě. Obvyklé je, že nájemce po dohodnutou dobu neplatí nájemné či jej hradí ve snížené výši.

Co tedy může způsobit nájemce v bytě?

Mezi škodu se nepočítá běžné opotřebení nábytku a bytového zařízení.

Jestliže tedy začne kapat vodovodní kohoutek, porouchá se zámek u dveří, porouchá se sporák, považuje se to podle vládního nařízení za drobné opravy, které je povinen hradit a zajistit nájemce. Nájemce má také provádět běžnou údržbu. Za tu se má například i kontrola a údržba vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsávačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní.

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., vše pečlivě vyjmenovává.

Tyto opravy však mají určitý finanční limit, po jeho překročení již se nejedná o drobné opravy a ostatní náklady musí uhradit pronajímatel.

Co když však dojde k podstatně větším škodám, jako je vytopení bytu, požár, rozbití okna. Podle zákona má nájemce povinnost nahradit vyšší škodu, pokud ji způsobil nedbalostí či úmyslně. Odpovědnosti se nevyhne ani ten, kdo například vytopí byt o patro níž. Pokud vytopí sousedovi byt v důsledku prasknulé hadice od pračky či ucpaného odtoku vody, bude muset hradit i škody způsobené sousedovi. Ovšem kdyby k vytopení bytu došlo v důsledku závady hlavního uzávěru vody pro byt, bude škodu hradit pronajímatel, protože za údržbu a opravy hlavního uzávěru vody či plynu odpovídá on. Ne každý nájemce má s pronajímatelem vřelé vztahy a je ochoten způsobené škody nahradit. Také proto většina pronajímatelů požaduje na začátku nájmu sloužení jistoty (kauce), kterou lze použít na náhradu případných škod. Všechny požadavky na náhradu škody je však nutné doložit důkazy, aby byla prokázána existence škody a určena výše náhrady.

Někdy však může kompenzaci požadovat i nájemce. Jedná se například o větší opravy, které je třeba v bytě zajistit a pronajímatel „nekoná“. Ten má totiž nájemci povinnost zajistit nerušený nájem, což znamená mj. také přívod vody a tepla. Přestane-li tedy fungovat starý plynový kotel uprostřed zimy a nelze jej opravit, měl by jej pronajímatel rychle vyměnit. Jestliže si bude muset nájemce přitápet třeba elektrickým přímotopem, měl by mu pronajímatel zvýšené nároky na energie kompenzovat nebo poskytnout slevu z nájemného.

Pojištění domu není pojištění domácnosti. Nájemce by si měl sjednat pojištění domácnosti, nejlépe v kombinaci s pojištěním odpovědnosti občana. To pokryje poškození či zničení vybavení a součástí bytu patřící pronajímateli, i škody, které nájemce nebo členové jeho rodiny způsobí například sousedům, event. dalším osobám.